„UpREIT“ ir „DownREIT“ - apžvalga, funkcijos, skirtumai

Sąvokos „UpREIT“ ir „DownREIT“ apibūdina skirtumus, egzistuojančius REIT įmonių struktūroje. „Upreit Partnership Real Estate Investment Trusts“ koncepcija buvo pristatyta 1992 m. „UpREIT“ leidžia seniai susikūrusiems REIT sutelkti visus nekilnojamojo turto objektus, kurie jiems priklauso pagal naują REIT struktūrą, neparduodami nė vieno turto. į REIT. Tai reiškia, kad naujasis REIT tiesiogiai neturi jokių savybių.

„UpREIT“ ir „DownREIT“

Tuo pat metu „DownREIT“ leidžia investuotojui tapti REIT partneriu sudarant bendrą partnerystės sutartį. Abi struktūros leidžia investuotojams atidėti kapitalo prieaugio mokesčius. Kapitalo prieaugio mokestis Kapitalo prieaugio mokestis yra mokestis, taikomas kapitalo prieaugiui arba pelnui, kurį asmuo gauna iš turto pardavimo. Mokestis nustatomas tik tada, kai turtas paverčiamas pinigais, o ne tada, kai jis vis dar yra investuotojo rankose. dėl vertinamo nekilnojamojo turto pardavimo.

Greita santrauka

  • „UpREIT“ ir „DownREIT“ yra REIT įmonių struktūros rūšys, leidžiančios investuotojams atidėti kapitalo prieaugio mokesčius pardavus vertinamą turtą.
  • „UpREIT“ leidžia investuotojams prisidėti prie investicijų į nekilnojamąjį turtą į skėtinę bendriją mainais į komanditinių vienetų vienetus.
  • „DownREIT“ leidžia investuotojams tapti partnerystės susitarimo su REIT partneriais.

Kas yra „UpREIT“?

„UpREIT“ yra „DownREIT“ alternatyva, ir ji leidžia nekilnojamojo turto savininkams prisidėti prie skėtinės partnerystės mainais už ribotus veikiančius skrybėlių vienetus, kurie yra lygūs įnešto turto vertei. Investuotojams suteikiamos pardavimo pasirinkimo sandoriai, kuriuos po sutarto laikotarpio ateityje galima konvertuoti į pinigus ar REIT akcijas.

Gautas pajamas galima panaudoti įsigyti daugiau nekilnojamojo turto, sumokėti skolas ar kitais su REIT susijusiais tikslais. Visos valdymo funkcijos yra perduotos skėtinei partnerystei, o naujasis REIT veikia kaip kontroliuojančioji bendrovė. Holdingo bendrovė. Holdingo įmonė yra įmonė, kuri pati nevykdo jokių operacijų, darbų ar kitų aktyvių užduočių. Vietoj to, jis egzistuoja nuosavybės tikslais.

„UpREIT“ taip pat gali būti naudojama kaip turto planavimo priemonė, kur investuotojai savo turtus paveldėtojams gali perduoti be įmokų. Įpėdiniai gali atidėti pardavimo pasirinkimo sandorį iki savininko mirties, kai bendrijos vienetai bus išplėsti iki rinkos vertės.

Tuomet jie gali pasinaudoti pardavimo pasirinkimo galimybe „Put Option“. Pardavimo pasirinkimo sandoris yra pasirinkimo sandorio sutartis, suteikianti pirkėjui teisę, bet ne pareigą, parduoti pagrindinį vertybinį popierių už nurodytą kainą (dar vadinamą streiko kaina) prieš arba iš anksto nustatytą galiojimo laiką. data. Tai yra vienas iš dviejų pagrindinių pasirinkimo tipų, kitas tipas - skambučio parinktis. nemokant kapitalo prieaugio mokesčių nuo pagrindinio nekilnojamojo turto vertės padidėjimo. Naudojimasis pardavimo galimybe po turto savininko mirties suteikia didesnę likvidumo galimybę sumokėti turto mokesčius ir užkirsti kelią pajamų mokesčiui vėliau apmokestinant.

Kas yra „DownREIT“?

„DownREIT“ yra palyginti naujesnė struktūra, palyginti su „UpREIT“. Skirtingai nuo „UpREIT“, kur visa REIT veikla vykdoma partnerystės lygiu, „DownREIT“ yra bendra turto savininko ir REIT partnerystė. „DownREIT“ struktūra buvo sukurta nekilnojamojo turto savininkams, kurie neketina veikti pagal skėtinę bendriją, tačiau savininkai tampa komanditinės ūkinės bendrijos su REIT partneriais.

Naujoji komanditinė ūkinė bendrija gali turėti nekilnojamojo turto ir jį valdyti. Kai kurie iš nekilnojamojo turto objektų gali būti įsigyti tiesiogiai arba priklausantys komanditinėms bendrijoms su nekilnojamojo turto savininkais, kurie įnešė turtą į bendriją.

„DownREIT“ teikia pirmenybė investuotojams, norintiems išvengti kapitalo prieaugio mokesčių sumokant parduotą vertinamą nekilnojamąjį turtą, jei jie tiki, kad jų turto vertė žymiai viršys REIT priklausančio turto vertę. „DownREIT“ investicijų rezultatai priklauso nuo savininko turto, o ne nuo viso REIT portfelio. Investuotojas turi pardavimo pasirinkimo sandorį, kurį galima konvertuoti į REIT akcijas ar grynuosius pinigus, o konversijos vertė priklauso nuo turto savininko nekilnojamojo turto investicijų vertės tuo konkrečiu metu.

Tačiau „DownREIT“ struktūra yra gana sudėtinga, todėl investuotojai dažnai samdo mokesčių eksperto paslaugas, kad padėtų jiems tinkamai struktūrizuoti investicijas. „DownREIT“ linkę atkreipti Vidaus pajamų tarnybos dėmesį, o federalinė mokesčių agentūra turto perdavimą „DownREIT“ gali laikyti apmokestinamuoju įvykiu, nebent tai būtų tinkamai suplanuota.

Palyginti „UpREIT“ ir „DownREIT“

1. Mokesčių lengvatos

Investuotojai į nekilnojamąjį turtą „UpREIT“ dažniausiai naudoja plačiau dėl savo mokesčių privalumų ir paprastumo. Jei investuotojo tikslas yra atidėti kapitalo prieaugio mokesčius, „UpREIT“ yra geriausias pasirinkimas, nes vertingo REIT turto perdavimas nesukuria apmokestinamojo įvykio.

„DownREIT“ linkę priimti sudėtingą veiklos struktūrą. Dėl to jie gali reikalauti, kad investuotojas papildomai išleistų mokesčių ir investicijų eksperto samdymą, kad jis nurodytų, kaip struktūrizuoti investicijas. Jei investuotojas perduodamas vertinamą turtą nesilaiko IRS nustatytų taisyklių, federalinė mokesčių agentūra gali laikyti sandorį apmokestinamuoju įvykiu.

2. Grąžos norma

Kai nekilnojamojo turto savininkas tikisi, kad jų turtas vertins labiau nei visas REIT portfelis, pirmenybė teikiama „DownREIT“, o ne „UpREIT“. „DownREIT“ veikia kaip bendra įmonė „Nekilnojamojo turto jungtinė įmonė“. „Nekilnojamojo turto jungtinė įmonė“ (JV) vaidina svarbų vaidmenį kuriant ir finansuojant daugumą didelių nekilnojamojo turto projektų. Bendra įmonė yra susitarimas tarp REIT ir nekilnojamojo turto savininko, o tik turto savininko turtas yra laikomas partnerystės lygiu. Partnerystės rezultatai nėra susiję su viso REIT nekilnojamojo turto portfelio rezultatais.

Naudojant pardavimo pasirinkimo sandorį, konversija susiejama su bendrijos turto verte konversijos metu, o ne bendrijos turtu. Kita vertus, UpREIT investuotojo turimi partnerystės vienetai didėja ir krenta kartu su REIT akcijomis ir gali sukelti nuostolių, jei konvertuojant akcijos praranda vertę.

Daugiau išteklių

Dėkojame, kad perskaitėte Finansų vadovą „UpREIT“ ir „DownREIT“. Finansai siūlo atestuotą bankininkystės ir kredito analitiką (CBCA) grąžinimai ir dar daugiau. sertifikavimo programa tiems, kurie nori pakelti savo karjerą į kitą lygį. Norėdami toliau mokytis ir plėtoti savo žinių bazę, ištirkite toliau nurodytus papildomus susijusius išteklius:

  • Einamosios pajamos (investicijos į nekilnojamąjį turtą) Einamosios pajamos (investicijos į nekilnojamąjį turtą) Einamosios pajamos yra investavimo strategija, leidžianti investuotojams mokėti nuosekliai didesnes nei vidutines išmokas. Dažniausiai orientuojasi į einamąsias pajamas
  • Tiesioginio kapitalizavimo metodas Tiesioginio kapitalizavimo metodas Tiesioginio kapitalizavimo metodas gaunamas paėmus per laiką užregistruotas pajamas ir padalijus jas iš atitinkamų kapitalizacijos normų, perimtų
  • Lėšos, skirtos platinti (FAD) Lėšos, skirtos paskirstymui (FAD) Lėšos, skirtos platinti (FAD), taip pat žinomos kaip platintinos piniginės lėšos, naudojamos kaip nuoroda į REIT investavimą. Tai rodo grynosios sumos dydį
  • Privatūs REITs ir viešai prekiaujami REITs Privatūs REITs ir viešai prekiaujami REITs Privatūs REITs ir viešai prekiaujami REIT. Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) gali būti klasifikuojami kaip privatūs ar valstybiniai, prekybiniai ar neprekybiniai. REIT specialiai investuoja į nekilnojamojo turto sektorių, o nuomoja ir renka nuomos pajamas iš investuoto turto

Naujausios žinutės

$config[zx-auto] not found$config[zx-overlay] not found