Koreguotos operacijų lėšos (AFFO) yra REIT finansinių rodiklių matas, ir jis naudojamas kaip alternatyva operacijoms skirtoms lėšoms (FFO) FFO - operacijų lėšos FFO arba operacijų lėšos yra pinigų srautų, generuojamų iš verslo operacijos, kuriomis dažnai naudojasi nekilnojamojo turto investiciniai fondai - REITS. Operacijų lėšos (FFO) yra faktinė pinigų srautų suma, sukurta vykdant pagrindinę verslo operaciją. FFO vadovas. AFFO yra pranašesnė priemonė, palyginti su FFO, nes pirmoji atsižvelgia į nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidas per visą jo gyvenimą. AFFO vertė gaunama pakoregavus FFO skaičių, siekiant išskaičiuoti pasikartojančias išlaidas, reikalingas išlaikyti nekilnojamąjį turtą ir generuoti pajamas.
Kitas FFO skaičiaus koregavimas yra tiesioginis nuomos mokestis, pagal kurį nuomos išlaidos paskirstomos per visą turto gyvavimo laiką. Investuotojai naudoja AFFO kaip geresnį REIT gebėjimo mokėti dividendus iš grynojo uždarbio rodiklį.
Santrauka
- Koreguotos operacijų lėšos (AFFO) yra REIT finansinės veiklos rodiklis, ir ji naudojama kaip alternatyva operacijų lėšoms (FFO).
- Jis apskaičiuojamas pakoregavus FFO vertę, kad būtų atimtos normalizuotos pasikartojančios išlaidos ir būtų naudojamas tiesioginis nuomos mokestis.
- AFFO naudoja investuotojai ir analitikai, norėdami nustatyti įmonės galimybes ateityje išmokėti akcininkams akcininkams dividendus.
Kaip apskaičiuoti koreguotas lėšas iš operacijų
Apskaičiuojant AFFO, pirmiausia reikia apskaičiuoti lėšas iš operacijų, kuriomis matuojami pinigų srautai iš REIT lizingo veiklos. FFO iš pradžių pristatė Nacionalinė nekilnojamojo turto investicinių fondų asociacija (NAREIT) kaip REIT sukurtų pinigų srautų matą.
FFO gaunamas iš grynųjų pajamų atėmus bet kokį nekilnojamojo turto pardavimo pelną ir pridėjus nusidėvėjimo ir amortizacijos išlaidas. Nekilnojamojo turto pardavimo pelno vertė neįtraukiama į FFO skaičiavimą, nes sandoriai yra vienkartiniai įvykiai, neturintys įtakos REIT ateities uždarbio potencialui. FFO formulė nurodyta toliau:
FFO = grynosios pajamos - pagrindinio turto pardavimo pelnas + nusidėvėjimas + amortizacija
Gavus FFO vertę, visos kapitalizuotos ir amortizuotos pasikartojančios išlaidos atimamos. Į išlaidas įeina išlaidos, patirtos išlaikant nekilnojamojo turto investicijų fondą „REIT Real Estate Investment Trust“ (REIT). Nekilnojamojo turto investicinis fondas (REIT) yra investicinis fondas arba vertybinis popierius, investuojantis į pajamas gaunantį nekilnojamąjį turtą. Fondą valdo akcininkų bendrovė, kuri prisideda pinigų investuodama į komercinius objektus, tokius kaip biurų ir daugiabučiai namai, sandėliai, ligoninės, prekybos centrai, studentų būstai, viešbučiai. Kai kurios iš šių sąnaudų apima dažymo projektus, stogo keitimą, dangos keitimą, nuomininkų patobulinimus ir kt. Kitas FFO patikslinimas yra tiesioginis nuomos mokestis, pagal kurį nuomos ir nuomos išlaidos paskirstomos tolygiai per visą nuomos laikotarpį.
AFFO formulė pateikta žemiau:
AFFO = FFO - pasikartojančios kapitalo išlaidos - tiesios linijos nuomos mokesčiai
Praktinis AFFO pavyzdys
Per praėjusį ataskaitinį laikotarpį ABC Limited pranešė, kad grynosios pajamos siekė 2,5 mln. USD. Ji taip pat patyrė 100 000 ir 150 000 USD nusidėvėjimo ir amortizacijos pavidalu. Amortizacija Amortizacija reiškia skolos grąžinimo planuojamais, iš anksto nustatytais mažesniais mokėjimais veiksmus. Beveik kiekvienoje srityje, kur taikomas amortizacijos terminas, šie mokėjimai atliekami kaip pagrindinė suma ir palūkanos. Šis terminas taip pat glaudžiai susijęs su nusidėvėjimo samprata. atitinkamai laikotarpiu. Bendrovė taip pat uždirbo 500 000 USD pelną iš dviejų savo portfelio objektų pardavimo. Per tą patį laikotarpį ji taip pat patyrė 80 000 USD nuostolį pardavus kitą turtą.
Tuo pačiu laikotarpiu „ABC Limited“ taip pat pranešė apie tiesią 130 000 JAV dolerių nuomą ir pasikartojančias 200 000 USD kapitalo išlaidas, kurios buvo patirtos atliekant stogo remontą, ŠVOK pakeitimus, kilimines dangas ir kitus savo valdomų savybių struktūrinius patobulinimus.
Naudodamiesi aukščiau pateikta informacija, mes galime apskaičiuoti AFFO taip:
1 žingsnis: Apskaičiuokite FFO vertę.
FFO = 2 500 000 USD + 100 000 USD + 150 000 USD - (500 000–80 000 USD)
FFO = 2 750 000–420 000 USD
FFO = $2,330,000
2 žingsnis: atskaitykite pasikartojančias kapitalo išlaidas ir tiesios linijos nuomą iš FFO vertės.
AFFO = FFO - kapitalo išlaidos - tiesiniai nuomos koregavimai
AFFO = 2 330 000–200 000–130 000 USD
AFFO = $2,000,000
FFO ir AFFO
Pasak NAREIT, FFO yra dažniausiai priimtas REIT veiklos rezultatų matas. Ji lygi grynųjų pajamų vertei, pridėjus turto nusidėvėjimą ir amortizaciją, ir neįtraukiant pelno ar nuostolių pardavus nekilnojamąjį turtą, priklausantį REIT. NAREIT pateikia gaires, kaip REITs turėtų apskaičiuoti savo FFO. Tačiau tai tarnauja tik kaip papildomas skaičius, o įmonės gali naudoti skirtingas FFO formules pranešdami informaciją. Be to, FFO turi silpnybių, o AFFO bando pašalinti kai kuriuos trūkumus.
AFFO buvo pristatyta siekiant išspręsti kai kurias FFO silpnybes, ir tai laikoma geresniu akcininkų likusių pinigų srautų rodikliu. Ji išskaičiuoja nekilnojamojo turto portfelio valdymo išlaidas iš FFO. Išskaičiuotos išlaidos yra išlaidos, kurias įmonė turi sumokėti, kad verslas veiktų, ir tokios išlaidos negali būti išmokėtos akcininkams kaip dividendai. Į sąnaudas įskaičiuojamos normalizuotos pasikartojančios išlaidos, kurios kapitalizuojamos ir amortizuojamos, taip pat nuomos linijinis linijavimas.
AFFO vertė suteikia investuotojams aiškesnį vaizdą apie REIT dividendų mokėjimo galimybes. Be to, skirtingai nei FFO, NAREIT trūksta konkretaus AFFO apibrėžimo, o tai reiškia, kad REIT turi didesnį lankstumą dėl to, kokius pakeitimus reikia atlikti FFO, kad gautų galutinę AFFO vertę.
Papildomi resursai
Finansai siūlo finansinio modeliavimo ir vertinimo analitikui (FMVA) ™ FMVA® atestaciją. Prisijunkite prie 350 600 ir daugiau studentų, dirbančių tokiose įmonėse kaip „Amazon“, J. P. Morganas ir „Ferrari“ sertifikavimo programa tiems, kurie nori pakelti savo karjerą į kitą lygį. Norint toliau mokytis ir tobulėti karjeroje, bus naudingi šie finansų ištekliai:
- Visos rizikos pajamingumas (ARY) Visas rizikos pajamingumas (ARY) Visas rizikos pajamingumas (ARY) yra įprasta nekilnojamojo turto metrika, pagal kurios metines nuomos pajamas nustatoma investicijos kapitalo vertė. ARY apima ir bendrą, ir grynąjį pajamingumą. Grynasis pelnas apima kai kurių išlaidų - matininkų mokesčių, valdymo mokesčių, remonto, einamųjų išlaidų - išskaičiavimą, kuris nėra atimamas iš bendro pelno.
- Laisvųjų pinigų srautų formulė Laisvųjų pinigų srautų (FCF) formulė FCF formulė = pinigai iš operacijų - kapitalo išlaidos. FCF atspindi verslo sukurtų pinigų srautų sumą, atėmus „CapEx“
- Veiklos pajamos Veiklos pajamos Veiklos pajamos, dar vadinamos veiklos pelnu arba pelnu prieš palūkanas ir mokesčius (EBIT), yra pajamų suma, likusi atėmus tiesiogines ir netiesiogines veiklos sąnaudas. Skaičiuojant veiklos pajamas, į palūkanų sąnaudas, palūkanų pajamas ir kitus ne operacinių pajamų šaltinius neatsižvelgiama
- Nuomos išlaidos Nuomos išlaidos Nuomos išlaidos nurodo visas nuomojamo turto naudojimo išlaidas kiekvienu ataskaitiniu laikotarpiu. Paprastai įmonės yra tarp didžiausių išlaidų. Tik dvi išlaidos paprastai yra didesnės už nuomos išlaidas: parduotų prekių išlaidos (COGS) ir kompensacijos (darbo užmokestis).
