P / AFFO apskaičiuojamas pridedant P / FFO prie bet kokio nuomos padidėjimo ir atėmus kapitalo išlaidas bei įprastines priežiūros išlaidas. P / AFFO yra REIT (Real Estate Investment Trust) nekilnojamojo turto investicinio fondo (REIT) finansinės veiklos rodiklis. Investicinis į nekilnojamąjį turtą Trust (REIT) yra investicinis fondas arba vertybinis popierius, kuris investuoja į pajamas generuojantį nekilnojamąjį turtą. . Fondą valdo akcininkų bendrovė, kuri prisideda pinigų investuodama į komercinius objektus, tokius kaip biurų ir daugiabučiai namai, sandėliai, ligoninės, prekybos centrai, studentų būstai, viešbučiai. Jis yra lygus P / FFO, pakoreguotam atsižvelgiant į kapitalo ir reguliarios priežiūros išlaidas, todėl tai yra tikslesnė REIT vertinimo priemonė nei P / FFO.
Tai taip pat yra tikslesnis dividendų, kuriuos įmonė mokės ateityje, numatymas ir tai gali padėti potencialiems investuotojams priimti sprendimą pirkti ar nepirkti bendrovės akcijų. P / AFFO taip pat žinomas kaip platintini fondai.
Greita santrauka
- P / AFFO yra koreguota „Funds from Operations“ (FFO) versija, kurioje atsižvelgiama į įmonės kapitalo išlaidas.
- P / AFFO metrika nėra standartizuota, todėl neįmanoma palyginti vieno REIT iš kito, nes įmonėse nėra standartinių P / AFFO procedūrų.
- P / AFFO atsižvelgia į kapitalo portfelio išlaidas, tokias kaip nuomos padidinimas, patalpų perdažymas ir stogo keitimas.
Kaip apskaičiuoti P / AFFO
Apskaičiuojant P / AFFO, pirmiausia reikia nustatyti P / FFO P / FFO P / FFO arba kainą operacijoms į fondus, galima apibūdinti kaip patikimą ir šiuolaikišką būdą nustatyti REIT vertę. Apskaičiuojama P / FFO metrika ir tada iš P / FFO išskaičiuokite kitas išlaidų formas, kad gautumėte P / AFFO. P / FFO naudojamas vertinant pinigų srautus iš investicijų į nekilnojamąjį turtą. Jis apskaičiuojamas iš pradžių gavus grynąsias įmonės pajamas, o tada pridėjus visas nusidėvėjimo ir amortizacijos išlaidas per laikotarpį. Nusidėvėjimas vėl pridedamas prie lygties, nes nekilnojamojo turto vertė padidėja, o atėmus nusidėvėjimą būtų iškreipta turto vertė.
P / AFFO gaunamas imant P / FFO vertę ir tada atėmus kapitalo išlaidas. bendrovės. Ilgalaikis turtas paprastai yra fizinis ir jo naudingo tarnavimo laikas yra daugiau nei vienas ataskaitinis laikotarpis. kaip išlaikymo išlaidos ir bet koks turto pardavimo kapitalo prieaugis. Kapitalo prieaugis iš turto pardavimo yra atimamas, nes tai yra vienkartinis įvykis ir neturi ilgalaikio poveikio nuosavybei.
P / AFFO išmokų santykis
P / AFFO santykis matuoja REIT gebėjimą mokėti akcininkams ilgalaikius dividendus. Išmokų koeficientas apskaičiuojamas imant REIT metinę dividendų normą ir padalijus ją iš apskaičiuoto P / AFFO vienai akcijai. Tai padeda įvertinti REIT operacijų pinigų srautus, atsižvelgiant į kapitalo išlaidas ir kitas įprastas priežiūros išlaidas.
Jei apskaičiuotas santykis yra didesnis nei 100%, tai reiškia, kad to REIT dividendai yra didesni nei numatomos pajamos būsimai veiklai. Dėl to REIT gali būti įpareigotas mokėti dividendus iš savo pinigų rezervo. Tačiau toks scenarijus nėra priežastis sunerimti, jei jis vyrauja trumpuoju laikotarpiu. Tačiau tai gali sukelti nerimą, jei tai tęsis ilgą laiką, o tai bus netvaru verslui ir reikės skubių veiksmų koreguojant dividendų išmokėjimą Dividendų politika Bendrovės dividendų politika nurodo išmokėtų dividendų sumą. akcininkams ir dividendų mokėjimo dažnumą.
P / AFFO ir P / FFO
Vertinant REIT rezultatus, pirmenybė teikiama P / AFFO, o ne P / FFO, nes pirmoji išsamiai išskaičiuoja verslo patirtas išlaidas, įskaitant kapitalo išlaidas ir įprastas priežiūros išlaidas. P / FFO atsižvelgia tik į nusidėvėjimo ir amortizacijos išlaidas, išskyrus kitas svarbias išlaidas, turinčias įtakos įmonės vertei.
Kitas ginčijamas dalykas tarp dviejų metrikų yra tas, kad daugumai bendrovių P / FFO yra labiau standartizuotas nei P / AFFO. Yra gairių, kurias įmonės gali naudoti apskaičiuodamos P / FFO, tačiau nėra standartinio P / AFFO skaičiavimo metodo.
Tai reiškia, kad kiekviena įmonė gali naudoti pageidaujamą būdą nustatyti savo P / AFFO; bendrovių gautos vertės negali būti palyginamos su kitomis pramonės vertėmis. Palyginimas yra svarbus nekilnojamojo turto pramonės aspektas, nes jis leidžia ekspertams nustatyti, kaip veikia skirtingos įmonės.
Skola (sverto koeficientas)
Norint stabiliai auginti akcijas P / AFFO ir didinti akcininkams mokėtinus dividendus, bendrovės privalo išlaikyti mažesnes kapitalo sąnaudas nei grynųjų pinigų pajamingumas. Skola yra pagrindinis aspektas daugumai bendrovių, nes jos gali prisiimti skolas, kad padidintų savo augimą arba padengtų savo veiklos finansavimo deficitą. Tačiau skolų kaina skiriasi ir įmonės turėtų gauti pigiausias skolas, kurios yra lanksčios ir su valdomomis grąžinimo sąlygomis.
Įmonės naudoja sverto koeficientus, kad įvertintų riziką, susijusią su konkrečiu skolos pasiūlymu. Kredito reitingų biurai taip pat naudoja šį koeficientą vertindami REIT perspektyvumą kredito atžvilgiu. Kreditoriai naudojasi reitingų agentūrų gautais duomenimis, kad patvirtintų kreditingumą. Kreditingumas Paprasčiau tariant, kreditingumas yra „vertas“ ar nusipelnęs. Jei skolintojas yra įsitikinęs, kad skolininkas laiku įvykdys savo skolinius įsipareigojimus, laikoma, kad skolininkas yra kreditingas. skolinančios įmonės.
Duomenys išsamiai apibūdina pinigų srautus ir REIT galimybes patogiai grąžinti skolą ir ar jie turi kitų negrąžintų skolų su kitais kreditoriais. Įmonės kredito reitingas yra būtinas jų kreditingumui, nes kreditoriai, remdamiesi tokiais įrašais, įvertina grąžinimo galimybes ir įsipareigojimų neįvykdymo riziką. Žemos kredito normos riboja įmonės augimo galimybes.
Papildomi resursai
Finansai yra oficialus finansinio modeliavimo ir vertinimo analitiko (FMVA) ™ FMVA® sertifikavimo teikėjas. Prisijunkite prie 350 600 ir daugiau studentų, dirbančių tokiose įmonėse kaip „Amazon“, J. P. Morganas ir „Ferrari“ sertifikavimo programa, skirta visiems paversti pasaulinio lygio finansų analitikais.
Šie papildomi ištekliai bus labai naudingi, kad galėtumėte tapti pasaulinės klasės finansų analitiku ir išnaudoti visas savo karjeros galimybes:
- Ribinė norma (REIT) Viršutinė norma (REIT) Viršutinė norma yra finansinė metrika, kurią nekilnojamojo turto investuotojai naudoja analizuoti investicijas į nekilnojamąjį turtą ir nustatyti jų potencialią grąžos normą
- Nekilnojamojo turto finansinio modeliavimo pagrindai Nekilnojamojo turto finansinio modeliavimo pagrindai Sužinokite apie nekilnojamojo turto finansinio modeliavimo pagrindus šiame įvadiniame nekilnojamojo turto plėtros projekto finansinio modelio kūrimo vadove.
- Sverto koeficientai Sverto koeficientai Sverto koeficientas rodo verslo subjekto skolos lygį, palyginti su keliomis kitomis sąskaitomis jo balanse, pelno (nuostolių) ataskaitoje ar pinigų srautų ataskaitoje. „Excel“ šablonas
- Kainos įvertinimas Kainos įvertinimas Nekilnojamojo turto kainos padidėjimas reiškia nekilnojamojo turto vertės padidėjimą per tam tikrą laikotarpį. Vienas iš tikslų investuoti į realųjį
