Nekilnojamojo turto funkcinis senėjimas reiškia mažėjantį architektūros projekto naudingumą, kad jo pakeisti pagal dabartinius nekilnojamojo turto projektus beveik neįmanoma. Ilgainiui dėl funkcinio senėjimo investuotojai patiria nuostolių dėl to, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą. Einamosios pajamos (investicijos į nekilnojamąjį turtą). Einamosios pajamos yra investavimo strategija, suteikianti investuotojams galimybę mokėti nuosekliai daugiau nei vidutiniškai. Dažniausiai dabartinės pajamos yra orientuotos finansiškai.
Kai turtas pasensta, jis nebegali būti naudingas nei savininkui, nei bendruomenei. Gydymas gali būti susijęs su griovimo ir šiukšlių pašalinimo išlaidomis, o tai gali sukelti daugiau nuostolių savininkui ar investuotojui.
Greita santrauka
- Funkcinis senėjimas reiškia valstybę, kai nekilnojamojo turto dizaino bruožas praranda savo paklausą, nes jis yra archajiškas, o kiti šiuolaikiniai dizainai yra perėmę.
- Funkcinis senėjimas nėra lengvai ištaisomas, nes pasenęs dizainas nėra lengvai išgydomas.
- Realūs funkcinio senėjimo pavyzdžiai yra tiltai, kurių juostos ir pečių plotis yra nepakankamas, ir keliai, kurie negali patenkinti šiuolaikinių eismo poreikių.
Funkcinio senėjimo supratimas
Investuotojai, patekę į funkcinį senėjimą, gali atsižvelgti į ilgalaikį nagrinėjamo turto naudingumą. Pavyzdžiui, senas dviejų miegamųjų namas rajone, kuriame yra modernūs trys miegamieji, o kiekviename kambaryje yra vonios kambarys, gali būti laikomas funkciškai pasenusiu.
Kiti daiktai, kurie yra labai linkę į senėjimą, yra elektronika, pavyzdžiui, išmanieji telefonai. Išmaniųjų telefonų pramonė nuolat keičiasi, o nauji dizainai greitai pasensta dėl nesuderinamumo ir senų dizainų.
Tačiau kartais galima sugrįžti nuo funkcinio senėjimo. Pavyzdžiui, baldų pramonės įmonės gali pertvarkyti savo baldus, kad atitiktų naujausias tendencijas, ir pristatyti juos parduodant modernaus dizaino.
Funkcinio senėjimo tipai
Du pagrindiniai funkcinio senėjimo tipai yra šie:
1. Gydomas senėjimas
Gydomas senėjimas gali atsirasti dėl specifinių armatūros trūkumo, kurį galima ištaisyti įsigyjant reikiamus šviestuvus, buvimas turtui nebesvarbus ar šviestuvo (-ų) trūkumas, kurį galima ištaisyti pakeičiant. reikiamą daiktą.
2. Nepagydomas senėjimas
Nepagydomą funkcinį senėjimą dažniausiai lemia išoriniai veiksniai, kuriems turto savininkas neturi jokios įtakos. Investuotojai, prieš įsipareigodami investuoti, gali užkirsti kelią tokiam pasenimui, atlikdami tinkamus naujausių nekilnojamojo turto tendencijų ir dizaino tyrimus.
Nepagydomas senėjimas yra tam tikra senėjimo rūšis, kurios finansiškai nėra praktiška išgydyti. Tai atsitinka, kai per brangu išspręsti problemą. Pavyzdžiui, senas gyvenamasis pastatas rajone, kuriame yra modernūs gyvenamieji namai, gali būti laikomas neišgydomu, nes norint jį paversti moderniu ir padidinti perpardavimo vertę, jį reikėtų kapitaliai atnaujinti.
Renovacijos kaina bus žymiai didesnė nei suma, kurią grąžins pardavus. Apskritai funkcinį senėjimą galima numatyti pradiniuose q nekilnojamojo turto analizės ir vertinimo etapuose prieš įsigyjant.
Funkcinio senėjimo poveikis savybėms
Funkcinis senėjimas lemia nekilnojamojo turto vertės sumažėjimą atliekant vertinimą. Vertinimas Iš esmės yra būdas atlikti nešališką turto, verslo ar organizacijos analizę ar vertinimą arba įvertinti veiklos rezultatus pagal pateiktą standartų rinkinį ar kriterijai. Atliekamas kvalifikuoto vertintojo, vertinimas paprastai atliekamas visada, kai turtas ar turtas turi būti parduoti ir reikia nustatyti jo vertę. Nekilnojamasis turtas yra labai linkęs į senėjimą, nes pramonė yra dinamiška, o šiuolaikinių namų paklausa sukelia šį dinamiškumą.
Pavyzdžiui, senas namas, rastas gyvybingoje kaimynystėje su moderniais, aukštais įrengtais vasarnamiais, yra funkciškai pasenęs. Namas gali būti be jokių defektų, tačiau tam tikru metu rinka tokių standartų nereikalauja. Tačiau tokį namą galima atnaujinti, kad jis atitiktų jo aplinkos standartus.
Blogiausias poveikis nekilnojamam turtui dėl funkcinio senėjimo yra patirti nuostoliai ir sunkumai pakeičiant turtą į įprastai modernią struktūrą, atitinkančią dabartinius standartus.
Išoriniai veiksniai, turintys įtakos funkciniam senėjimui
Yra tam tikri veiksniai, turintys įtakos funkciniam senėjimui ir kuriuos investuotojai gali daryti naudos. Tokie veiksniai yra išgydomi ir nėra nepalankūs vertinant nekilnojamąjį turtą. Išgydyti tokį pasenimą gali būti taip pat lengva, kaip suremontuoti, perdažyti ar net įrengti trūkstamas modernias patalpas, kad turtas būtų modernus ir atnaujintas.
Tačiau yra neišgydomų išorinių padarinių, kurių negali paveikti investuotojai į nekilnojamąjį turtą. Išorinis ir neišgydomas senėjimas lemia labai vertinamą turto vertinimą. Išorinių nepagydomų senėjimo faktorių pavyzdžiai yra šie atvejai:
1. Judri keliai
Turtas gali būti netoli kelio, kuris ilgainiui gali būti užimtas. Gyvenamosios ir komercinės nuosavybės šalia judrių kelių dažniausiai būna mažiau patrauklios, todėl greitai praranda vertę. Užimtas kelias kelia gyventojų triukšmą ir nesibaigiantį eismą, o tai sumažina paklausą nekilnojamojo turto rinkoje.
Gyvenamieji vienetai, esantys netoli komercinių įstaigų, tokių kaip naktiniai klubai ir restoranai, gali būti paveikti verslo keliamos triukšmo, todėl jiems iš dalies pasensta.
2. Sąvartynų statyba
Be to, pastačius sąvartynus šalia gyvenamųjų ar komercinių patalpų, keliama triukšmo ir kvapo tarša, dėl kurios toks turtas tampa mažiau paklausus. Pajamos iš tokių savybių gali žymiai sumažėti, nes nuomininkai atsistoja į draugiškesnes vietas.
3. Mažas pajamas gaunančių būstų statyba
Kitas pavyzdys gali būti mažas pajamas gaunančių butų statyba aukščiausios klasės kaimynystėje. Turtingas rajonas nuniokoja daugiaaukščius pastatus, nes dauguma jų stato prabangius dviejų aukštų dvarus. Tokie butai gali atgrasyti nuo investicijų į gyvenamąsias vietas pirkėjus, todėl sumažėja tokio nekilnojamojo turto vertė.
Daugiau išteklių
Finansai yra oficialus pasaulinio sertifikuoto bankų ir kreditų analitiko (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikavimo teikėjas. Atestuota bankų ir kreditų analitikų (CBCA) ™ akreditacija yra pasaulinis kredito analitikų standartas, apimantis finansus, apskaitą, kredito analizę, pinigų srautų analizę. , sandorio modeliavimas, paskolos grąžinimas ir kt. sertifikavimo programa, skirta padėti visiems tapti pasaulinio lygio finansų analitikais. Norėdami toliau siekti savo karjeros, naudingi toliau nurodyti papildomi ištekliai:
- Ekonomikos pasenimas Kiti straipsniai, apimantys kitas finansų temas, pradedant Warrenu Buffettu ir baigiant rizikos draudimo fondų strategijomis. Šios kitos finansų temos yra įdomus skaitymas
- Vietos senėjimas Vietos senėjimas Vietos senėjimas yra nekilnojamojo turto nusidėvėjimo rūšis, kurią lemia kiti veiksniai, o ne pats turtas. Veiksniai taip pat gali
- Neigiami išoriniai efektai Neigiami išoriniai efektai Neigiami išoriniai efektai atsiranda, kai prekės ar (arba) prekės ar paslaugos vartojimas daro neigiamą poveikį trečiajai šaliai už rinkos ribų. Įprastas sandoris apima dvi šalis, t. Y. Vartotoją ir gamintoją, kurie sandoryje vadinami pirmąja ir antrąja šalimi.
- Nekilnojamojo turto plėtros modelis Nekilnojamojo turto plėtros modelis Nekilnojamojo turto plėtros modelį paprastai sudaro dvi dalys: sandorių suvestinė ir pinigų srautų modelis. Deal Santraukoje visos svarbios prielaidos
