Viršutinė riba yra finansinė metrika, kurią nekilnojamojo turto investuotojai naudoja analizuodami investicijas į nekilnojamąjį turtą ir nustatydami jų galimą grąžos normą. Grąžos norma (ROR) yra investicijos pelnas arba nuostolis per tam tikrą laikotarpį. iki pradinės investicijos kainos, išreikštos procentais. Šiame vadove mokoma dažniausiai naudojamų formulių, pagrįstų metine grąža. Jis apskaičiuojamas atsižvelgiant į grynąsias pajamas, kurias tikimasi gauti per vienerius metus iš investicijų į nekilnojamąjį turtą, o tai gali padėti investuotojui priimti sprendimą pirkti ar nepirkti.
Skaičiuodami viršutinę normą, mes imame grynųjų veiklos pajamų ir turto turto vertės santykį. Turto turto vertė šiuo atveju yra pirkimo kaina, kurią investuotojas yra pasirengęs sumokėti už turtą, arba prašoma turto pardavimo kaina.
Santrauka
- Dangčio norma yra metrika, kuria investuotojai nustato laukiamą grąžos normą, remdamiesi tikėtinomis metinėmis turto pajamomis.
- Viršutinė norma apskaičiuojama nustatant grynųjų veiklos pajamų ir dabartinės turto rinkos vertės santykį.
- Tai padeda investuotojams nustatyti, ar perkamas turtas yra geras sandoris, ar jis yra per brangus.
Kaip apskaičiuoti ribos normą
Viršutinė norma apskaičiuojama imant atitinkamo turto grynąsias veiklos pajamas ir padalijant jas iš turto rinkos vertės. Gauta viršutinės normos vertė yra taikoma turtui, kurį investuotojas nori įsigyti, kad gautų dabartinę rinkos vertę, pagrįstą savo metinėmis pajamomis.
Viršutinės normos apskaičiavimo formulė pateikiama taip:
Kur:
- Grynosios veiklos pajamos yra metinės pajamos, kurias tikimasi gauti iš turto. Jis gaunamas imant išlaidas, patirtas reguliariai prižiūrint turtą, ir atimant jas iš numatomų metinių pajamų. Į išlaidas turėtų būti įtraukti tokie dalykai kaip turto mokesčiai, komunalinių paslaugų išlaidos Komunalinių paslaugų išlaidos Komunalinių paslaugų išlaidos yra išlaidos, patirtos naudojant komunalines paslaugas, tokias kaip elektra, vanduo, atliekų šalinimas, šildymas ir nuotekos. Išlaidos patiriamos, draudimo išlaidos, būsto savininkų asociacijos mokesčiai ir kt. Į vertę neturėtų būti įtraukta pagrindinė hipoteka ir palūkanos.
- Dabartinė rinkos vertė reiškia sumą, kurią turtas gali būti parduotas dabartinėje rinkoje. Vertė gaunama gavus pastarojo laikotarpio panašių objektų pardavimo kainą rajone.
Kaip investuotojai naudoja ribų normą
Investuotojai gali naudoti viršutinę ribą šiais dviem pagrindiniais būdais:
1. Perkant
Viena iš viršutinių normų taikymo yra vertinant potencialias investicijas pirkti, o įrankis gali būti geras investicijų grąžos rodiklis. Viršutinės normos naudojimas daugeliui potencialių investicijų gali padėti išanalizuoti, kaip veikia investicijos ir kuri atitinka jūsų investavimo tikslus. Naudodamiesi viršutine riba, galite palyginti turtus pagal tam tikrą procentą, o ne priimti sprendimą pagal svyruojančias rinkos nuomos kainas ir nekilnojamojo turto kainas.
Pavyzdžiui, tarkime, kad investuotojas svarsto galimybę įsigyti vieną iš trijų išvardytų objektų. Pirmiausia investuotojas gali gauti visų trijų nekilnojamojo turto grynąsias veiklos pajamas, kad apskaičiuotų jų viršutines normas. Taip pat reikėtų atsižvelgti į pasikartojančias nekilnojamojo turto išlaidas ir jų periodines nuomos išlaidas. Nuomos išlaidos Nuomos išlaidos reiškia visas nuomos turto naudojimo išlaidas kiekvienu ataskaitiniu laikotarpiu. Paprastai įmonės yra tarp didžiausių išlaidų. Tik dvi išlaidos paprastai yra didesnės už nuomos išlaidas: parduotų prekių išlaidos (COGS) ir kompensacijos (darbo užmokestis). , norėdami sužinoti, ar yra galimybių sumažinti išlaidas ar padidinti nuomą. Tai galima pasiekti, kai pasikartojančios išlaidos yra per didelės vienam kvadratiniam pėdai ploto, arba kai periodinės nuomos kainos yra mažesnės už rinkos palūkanų normas, palyginti su kitomis panašiomis savybėmis.
Praktinis pavyzdys
Pavyzdžiui, tarkime, kad A turtas, kurio vertė 475 000 USD, generuoja 40 000 USD grynąsias veiklos pajamas. Darant prielaidą, kad vidutinė palyginamų nuosavybių viršutinė riba yra 9,1%, galime pabandyti išsiaiškinti, ar prašoma kaina yra pagrįsta šiam turtui.
9,1% = 40 000 USD / X
X = 40 000 / 9,1%
X = $439,560
9,1% viršutinės normos A nuosavybės rinkos vertė siekia 439 560 USD. Tai reiškia, kad nurodyta kaina viršija dabartinę rinkos vertę 35 440 USD. 475 000 USD rinkos vertė būtų pateisinama, jei turto grynosios veiklos pajamos būtų 43 225 USD (475 000 USD x 9,1%).
2. Parduodant
Investuotojas taip pat gali naudoti viršutinę normą norėdamas rasti dabartinę turto, kurį ketina parduoti, rinkos vertę, remiantis toje pačioje vietoje neseniai parduoto turto rinkos verte. Pirmasis žingsnis apskaičiuojant rinkos vertę yra rasti savybes, kurios būtų panašios į parduodamą pagal dydį, tipą ir vietą.
Kitas žingsnis - surasti jų įtraukimo į sąrašą vertes ir grynąsias veiklos pajamas. Informaciją galima gauti iš nekilnojamojo turto svetainės, kurioje išvardyti tokie turtai, arba susisiekę su nekilnojamojo turto agentais, kurie pardavė nekilnojamąjį turtą. Tada investuotojas gali naudoti kiekvieno palyginamojo turto grynąsias veiklos pajamas ir rinkos vertes, kad gautų vidutinę viršutinės normos normą.
Praktinis pavyzdys
Darant prielaidą, kad viršutinė norma yra 9,1%, kaip ir ankstesniame pavyzdyje, galime ją naudoti norėdami parduoti turto dabartinę rinkos vertę, kai žinomos grynosios veiklos pajamos. Jei grynosios turto veiklos pajamos yra 38 000 USD, rinkos vertę galime gauti taip:
9,1% = 38 000 USD / X
X = 38 000 USD / 9,1%
X = $417,582
Todėl dabartinė turto vertė, remiantis vyraujančiomis rinkos kainomis, yra 417 582 USD. Pardavėjas gali naudoti skaičių, kad nustatytų prašomą turto kainą, kuri bus nekilnojamojo turto sąrašo svetainėse nurodyta pardavimo kaina.
Daugiau išteklių
Finansai yra oficialus pasaulinio finansų modeliavimo ir vertinimo analitiko (FMVA) ™ FMVA® sertifikavimo teikėjas. Prisijunkite prie 350 600 ir daugiau studentų, dirbančių tokiose įmonėse kaip „Amazon“, „JP Morgan“ ir „Ferrari“ sertifikavimo programa, skirta padėti visiems tapti pasaulinio lygio finansų analitikais. . Norėdami toliau siekti savo karjeros, naudingi toliau nurodyti papildomi ištekliai:
- Komercinio nekilnojamojo turto brokeris Komercinio nekilnojamojo turto brokeris Komercinio nekilnojamojo turto brokeris yra tarpininkas tarp komercinio nekilnojamojo turto pardavėjų ir pirkėjų, padedantis klientams parduoti, išsinuomoti ar įsigyti komercinį nekilnojamąjį turtą. Komercinio nekilnojamojo turto brokeris turi laisvę dirbti arba kaip nepriklausomas agentas, arba kaip komercinio nekilnojamojo turto brokerio įmonės narys.
- Nekilnojamojo turto finansinio modeliavimo pagrindai Nekilnojamojo turto finansinio modeliavimo pagrindai Sužinokite apie nekilnojamojo turto finansinio modeliavimo pagrindus šiame įvadiniame nekilnojamojo turto plėtros projekto finansinio modelio kūrimo vadove.
- Rinkos vertė ir buhalterinė vertė Rinkos vertė ir buhalterinė vertė Šiame straipsnyje aptarsime rinkos vertę ir buhalterinę vertę ir nustatysime pagrindinius jų panašumus ir skirtumus. Rinkos vertė ir buhalterinė vertė yra
- Reikalinga grąžos norma Reikalinga grąžos norma Reikalinga grąžos norma (kliūčių norma) yra mažiausia grąža, kurią investuotojas tikisi gauti už savo investiciją. Iš esmės reikalaujama grąžos norma yra mažiausia priimtina kompensacija už investicijos rizikos lygį.
