P / FFO arba kainą operacijoms skirtoms lėšoms galima apibūdinti kaip patikimą ir šiuolaikišką būdą nustatyti nekilnojamojo turto investicinių fondų (REIT) privačių REIT vertę, palyginti su viešai parduodamais REIT asmeniniais REIT ir viešai parduodamais REIT. Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) gali būti klasifikuojami kaip privatūs ar valstybiniai, prekybiniai ar neprekybiniai. REIT specialiai investuoja į nekilnojamojo turto sektorių, o nuomoja ir renka nuomos pajamas iš investuoto turto. P / FFO metrika apskaičiuojama pridėjus amortizaciją ir nusidėvėjimą prie grynųjų pajamų ir atėmus turto pardavimo pelną.
Skirtingai nuo kitų įprastų REIT vertės nustatymo metodų, tokių kaip EPS (Pelnas vienai akcijai) Pelnas vienai akcijai (EPS) Pelnas vienai akcijai (EPS) yra pagrindinė metrika, naudojama nustatant bendrojo akcininko dalį bendrovės pelno. EPS matuoja kiekvienos paprastos akcijos pelną ir P / E (kainos ir pelno) kainos pelno santykį. Pelno kainos santykis (P / E santykis) yra santykis tarp bendrovės akcijų kainos ir pelno vienai akcijai. Tai leidžia investuotojams geriau suvokti įmonės vertę. P / E rodo rinkos lūkesčius ir yra kaina, kurią turite mokėti už dabartinio (arba būsimo) uždarbio vienetą, FFO yra daugeliu atvejų patikima. Vertinant FFO, grynosios pajamos yra apatinė eilutė, nors jos apima ir nusidėvėjimo sąnaudų vertę. Daugelyje įmonių nusidėvėjimas yra priimtinos išlaidos, kurios paskirstomos kaip investicijų išlaidų dalis. Tačiau nekilnojamojo turto nekilnojamojo turto vertė padidėja, ir jie retai nuvertėja kaip kitas turtas, pavyzdžiui, įranga ar mašinos.
Grynosios pajamos yra prastesnis nekilnojamojo turto veiklos rodiklis. Skirtingai nuo grynųjų pajamų, FFO neįtraukia nusidėvėjimo, todėl tai yra labiau pageidaujamas nekilnojamojo turto veiklos rodiklis. Įmonės privalo kiekvieną ataskaitinį laikotarpį išnašose nurodyti FFO ir grynųjų pajamų vertes. FFO yra lygus grynosioms pajamoms, pridėjus nusidėvėjimą ir amortizaciją. Amortizacija. Amortizacija reiškia skolos grąžinimo veiksmą numatytais, iš anksto nustatytais mažesniais mokėjimais. Beveik kiekvienoje srityje, kur taikomas amortizacijos terminas, šie mokėjimai atliekami kaip pagrindinė suma ir palūkanos. Šis terminas taip pat glaudžiai susijęs su nusidėvėjimo samprata. atėmus bet kokį nekilnojamojo turto pardavimo pelną. Pelnas atimamas, nes jis nėra vienkartinis ir nėra pagrindinės verslo veiklos dalis.
Greita santrauka
- P / FFO (kaina į operacijų lėšas) apskaičiuojama prie grynųjų pajamų pridedant amortizaciją ir nusidėvėjimą ir atėmus turto pardavimo pelną.
- P / FFO gali būti nurodomas kaip visas ūkio subjekto rodiklis, skaičiuojamas visiškai arba kiekvienai akcijai.
- P / FFO kartu su kitomis procedūromis, tokiomis kaip AFFO, FFO multiple ir P / E, padeda įvertinti nekilnojamojo turto pramonę.
P / FFO stiprybės
P / FFO yra geresnis REIT veiklos rodiklis nei bet kurios kitos sąnaudų apskaitos procedūros. Daugelio nekilnojamojo turto investicijų vertė laikui bėgant didėja ir neturėtų būti amortizuojama kaip kitų rūšių turtas. Tačiau daugelis įprastų sąnaudų apskaitos procedūrų nusidėvėjimą laiko sąnaudomis, o daugelio savybių vertė laikui bėgant didėja. FFO yra geras REIT vertės numatytojas, nes jis neatsižvelgia į turto nusidėvėjimą, o nusidėvėjimo vertę vėl prideda prie grynųjų pajamų.
FFO išskaičiuoja bet kokį pelną ar nuostolius iš turto pardavimo, nes įtraukus sandorį atsirastų pajamų, nurodytų kiekvienu laikotarpiu, neatitikimų. Bendrovė būtų laikoma pernelyg pelninga, kai per vieną laikotarpį uždirbo pelną iš nekilnojamojo turto pardavimo, o kitais laikotarpiais įmonė būtų laikoma nuostolinga, kai ji nepardavė jokio nekilnojamojo turto. Kiti vertinimo metodai nėra panašūs, todėl jie nėra patikimi.
P / FFO silpnybės
P / FFO neapima kapitalo išlaidų atskaitymų. Kapitalinės išlaidos Kapitalinės išlaidos reiškia lėšas, kurias įmonė naudoja ilgalaikio turto pirkimui, tobulinimui ar priežiūrai, siekdama pagerinti įmonės efektyvumą ar pajėgumus. Ilgalaikis turtas paprastai yra fizinis ir jo naudingo tarnavimo laikas yra daugiau nei vienas ataskaitinis laikotarpis. pavyzdžiui, esamo portfelio nuosavybės išlaikymas. Kapitalo išlaidos, tokios kaip patalpų perdažymas ir susidėvėjusių stogų keitimas, yra svarbios išlaikant aukštus nekilnojamojo turto standartus. FFO neapskaito tokių išlaidų, todėl, atėmus visas išlaidas, tai nėra tikras likutinis skaičius. Pakoreguotos operacijų lėšos (AFFO) pašalina tokius trūkumus, atsižvelgdamos į praleistus koregavimus.
AFFO laikomas geresniu REITs vertės numatytoju nei FFO. AFFO pirmenybė teikiama FFO dėl kelių priežasčių. Viena iš priežasčių yra ta, kad ji suteikia geresnį įvertintą REIT vertės skaičių ir tikslesnį duomenų vartotojų likutinį skaičių. Tai taip pat gali tiksliau numatyti būsimų dividendų vertę, kuri leidžia investuotojams planuoti investicijas į akcijas.
Lėšos iš operacijų, tenkančių vienai akcijai (FFOPS)
FFOPS gaunamas padalijus pajamas iš operacijų įmonėje iš akcijų skaičiaus. Pagal įstatymus REITs privalo paskirstyti akcininkams didžiąją dalį grynojo apmokestinamojo pelno kaip dividendus. Taip yra todėl, kad jos yra apmokestinamos kaip individualios pajamos, o ne kaip korporacija, kuri yra didesniame mokesčių grupėje. Todėl FFOPS padeda nustatyti vienos akcijos investicijos vertę.
FFOPS nustatomas amortizaciją ir nusidėvėjimą vėl grynosioms pajamoms pridėjus, tada iš sumos atėmus bet kokį pardavimo pelną, kuris suteikia FFO. Tada rezultatas padalijamas iš bendros portfelio akcijų sumos, kuri pateikia operacijų metu gautų lėšų vienos akcijos vertę. FFOPS ir grynųjų pinigų iš operacijų, tenkančių vienai akcijai, terminai yra du skirtingi terminai, kurie reiškia skirtingus dalykus. Pastarasis yra svarbus pinigų srautų ataskaitos komponentas, o pirmasis naudojamas vertinant REIT vertę.
FFO Keli
FFO kartotinis yra veiksnys, pagal kurį FFO, tenkantis vienai akcijai, nustato turto vertę. FFO kartotinis vertinamas atsižvelgiant į vienos akcijos kainą ir padalijant ją iš FFO už akciją. FFO kartotinis padeda papildyti FFO vertinant REIT. Jie abu naudojami vertinant investicijų rezultatus.
Susiję skaitymai
Finansai yra oficialus finansinio modeliavimo ir vertinimo analitiko (FMVA) ™ FMVA® sertifikavimo teikėjas. Prisijunkite prie 350 600 ir daugiau studentų, dirbančių tokiose įmonėse kaip „Amazon“, J. P. Morganas ir „Ferrari“ sertifikavimo programa, skirta visiems paversti pasaulinio lygio finansų analitikais.
Šie papildomi ištekliai bus labai naudingi, kad galėtumėte tapti pasaulinės klasės finansų analitiku ir išnaudoti visas savo karjeros galimybes:
- Ribinė norma (REIT) Viršutinė norma (REIT) Viršutinė norma yra finansinė metrika, kurią nekilnojamojo turto investuotojai naudoja analizuoti investicijas į nekilnojamąjį turtą ir nustatyti jų potencialią grąžos normą
- Lėšos iš operacijų šablono Lėšos iš operacijų šablono Šis lėšų iš operacijų šablonas leidžia apskaičiuoti FFO naudojant formulę: FFO = grynosios pajamos + (nusidėvėjimo išlaidos + amortizacijos išlaidos + turto pardavimo nuostoliai) - (turto pardavimo pelnas + palūkanos) operacijų lėšos (FFO) yra faktinė pinigų srautų suma, sukurta vykdant verslo operacijas
- Veiklos pajamos Veiklos pajamos Veiklos pajamos, dar vadinamos veiklos pelnu arba pelnu prieš palūkanas ir mokesčius (EBIT), yra pajamų suma, likusi atėmus tiesiogines ir netiesiogines veiklos sąnaudas. Skaičiuojant veiklos pajamas, į palūkanų sąnaudas, palūkanų pajamas ir kitus ne operacinių pajamų šaltinius neatsižvelgiama
- Privatūs REITs ir viešai prekiaujami REITs Privatūs REITs ir viešai prekiaujami REITs Privatūs REITs ir viešai prekiaujami REIT. Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) gali būti klasifikuojami kaip privatūs ar valstybiniai, prekybiniai ar neprekybiniai. REIT specialiai investuoja į nekilnojamojo turto sektorių, o nuomoja ir renka nuomos pajamas iš investuoto turto
