Pardavimų palyginimo metodas priklauso nuo pastaruoju metu parduodamų panašių nekilnojamojo turto objektų, kaip ir vertinamas. Lyginamas turtas taip pat turėtų priklausyti tai pačiai vietovei ir dabartiniam naudojimui.
Greita santrauka
- Pardavimų palyginimo metodas yra vienas iš trijų metodų, naudojamų vertinant nekilnojamąjį turtą. Kiti vertinimo metodai yra sąnaudų ir pajamų metodai.
- Nekilnojamojo turto pardavimo palyginimo vertinimo metodas naudoja panašių savybių pardavimo duomenis turto rinkos vertei nustatyti.
- Nustatydamas dabartinę turto vertę, vertintojas turėtų naudoti mažiausiai tris neseniai parduotas ir panašias savybes.
Pardavimų palyginimo metodo supratimas
Vertinant objekto turto vertę, kainos koreguojamos pagal palyginamojo turto ypatybes.
Jei objekto savybei trūksta tam tikros savybės, randamos palyginamojoje nuosavybėje, kaina koreguojama žemyn pagal tam tikram objektui priskirtą vertę. Taigi, jei nuosavybė turi vertingą požymį, kurio nėra palyginamame nuosavybėje, vertė atitinkamai koreguojama aukštyn. Tai daroma tol, kol bus gautas galutinis skaičius palyginus mažiausiai tris neseniai parduotas ir panašias savybes.
Pardavimų palyginimo požiūris į vertinimą yra svarbi vertinimo specialistų lyginamosios rinkos analizės dalis. Palyginamasis rinkos metodas yra pagrindas nustatant įsigyjamo turto vyraujančią rinkos vertę. Bendradarbiaujant su kitais vertinimo metodais, pardavimų palyginimo metodas yra apytikslis pardavėjų, investuotojų, nekilnojamojo turto investicinio fondo (REIT) įvertinimas. Investicinis nekilnojamasis turtas (REIT) yra investicinis fondas arba vertybinis popierius, kuris investuoja į pajamas generuojantį nekilnojamąjį turtą. . Fondą valdo akcininkų bendrovė, kuri įneša pinigų investuoti į komercinius objektus, tokius kaip biurų ir daugiabučiai namai, sandėliai, ligoninės, prekybos centrai, studentų būstai, viešbučių vertintojai ir plačioji visuomenė.
Dėl dinamiško ir nuolat kintančio nekilnojamojo turto rinkų pobūdžio investuotojai turėtų dažnai tikrinti neseniai parduodamų nekilnojamojo turto objektų kainas. Rinkos greitai keičiasi, ir visi žaidėjai turėtų žinoti apie dabartines tendencijas. Remiantis vyraujančiomis sąlygomis, pardavėjai ir investuotojai gali būti įpareigoti kelti arba mažinti savo reikalavimus, kad jie atitiktų rinkos tendencijas.
Idealios palyginamos nuosavybės radimas
Palyginamasis turtas yra labiausiai panašus į subjekto nuosavybę. Panašumai turėtų atitikti visas bendras turto detales. Bendruose nuosavybės aprašymuose yra miegamųjų, vonių, kvadratinių metrų dydis ir kt. Kai kurie leistini neatitikimai apima papildomą vonią, dažų spalvą ir kitus nereikšmingus aprašymus.
Palyginamų savybių palyginimas turėtų apsiriboti tomis savybėmis, kurios yra kuo arčiau jų fizinės vietos. Taip yra todėl, kad skirtingose vietose esančių objektų rinkos vertė gali skirtis, net jei jie turi daug panašumų.
Pavyzdžiui, gyvenamieji butai Gyvenamieji objektai REIT Gyvenamieji objektai REIT yra REIT, kurie valdo ir valdo nuomotojams nuomojamus gyvenamuosius vienetus. Gyvenamieji REIT gali būti skirstomi į vienos šeimos arba daugiavaikes struktūras, kurias galima užsiimti ne verslo tikslais. Tarp jų gali būti daugiabučiai namai, poilsio namai, studentų būstai, esantys arti centrinio verslo rajono, yra labiau vertinami nei turtas, esantis toli nuo BĮK. Kitas aspektas, kurį reikėtų atkreipti, yra tai, kad turtas buvo parduotas kuo vėliau.
Neseniai parduotų nekilnojamojo turto objektų apytikslė apytikslė vertė yra geresnė, nei buvo parduota keliais mėnesiais ar metais anksčiau, nes nekilnojamojo turto rinkos reguliariai keičiasi. Jei toje pačioje vietoje nėra panašių objektų, apsvarstykite neseniai parduotus objektus netoliese, o ne judėkite toliau tolyn, kol ieškosite panašių savybių.
Vertinimo koregavimo veiksniai
1. Palyginamos savybės
Objekto ypatybė turėtų būti kuo panašesnė į palyginamąją nuosavybę, o tai žymiai sumažina koregavimo poreikį. Koregavimai gaunami iš palyginamųjų skirtumų, kuriuos matome pagal objekto ypatybę.
2. Nuosavybės interesai
Tiriamojo vertė gali būti koreguojama aukštyn arba žemyn, atsižvelgiant į tiriamojo turto nuosavybės teisę. Pavyzdžiui, paprastosios mokesčio palūkanos yra vertinamos kitaip, nei nuomos mokesčio palūkanos. Taigi nuosavybės dalis yra ginčytinas vertinimo klausimas.
3. Rinkos sąlygos
Rinkos sąlygos yra kiti veiksniai, lemiantys vertinimo koregavimą. Nekilnojamojo turto kainos gali pakilti arba nukristi, atsižvelgiant į vyraujančias rinkos tendencijas. Pardavėjai gali sumažinti kainas, kad gautų didesnes galimybes įsigyti, priklausomai nuo konkurencijos. Rinka gali pasikeisti net per savaitę.
4. Vieta
Kitas lemiantis veiksnys yra nagrinėjamo turto vieta. Nuosavybės, esančios santykinai netoli pagrindinės infrastruktūros, tokių kaip oro uostai, keliai, BĮK ir kt., Laikomos didesne verte nei tos, kurios yra toliau.
Pagrindiniai veiksniai, tokie kaip eismo įpročiai, prekybos galimybės Mažmeninė REIT yra REIT rūšis, turinti ir valdanti mažmeninės prekybos objektus centriniuose verslo rajonuose ir aukščiausios klasės rajonuose. Ji išnuomoja mažmeninės prekybos patalpas, prieigą prie socialinių patogumų, taip pat gali prisidėti prie koregavimo dėl skirtumų tarp tiriamojo turto ir panašių savybių.
Išvada
Pardavimų palyginimo metodas išnaudoja dviejų lyginamų objektų panašumą. Panašumas svyruoja nuo to, kiek neseniai įvyko pardavimas ar įtraukimas į sąrašą, iki panašumo apibūdinant palyginamus subjektus. Akivaizdu, kad nėra vienodų, palyginamų vienetų; todėl reikia koreguoti, atsižvelgiant į funkcijų skirtumus.
Pardavimų palyginimo metodas labai priklauso nuo naujausių pardavimo duomenų ir gali būti netinkamas, jei nėra naujausių pardavimo duomenų. Todėl vertinant nekilnojamąjį turtą, kuriame trūksta gausių pardavimų ir naujausių duomenų, turėtų būti naudojamos alternatyvios priemonės. Tačiau tuo atveju, jei naujausi duomenys yra pakankami, geriausiai tinka pardavimo pardavimo nekilnojamojo turto vertinimo metodas.
Susiję skaitymai
Finansai yra oficialus sertifikuoto bankų ir kreditų analitiko (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikavimo teikėjas. Sertifikuoto bankų ir kreditų analitiko (CBCA) ™ akreditacija yra pasaulinis kredito analitikų standartas, apimantis finansus, apskaitą, kredito analizę, pinigų srautų analizę sandoros modeliavimas, paskolos grąžinimas ir kt. sertifikavimo programa, skirta visiems paversti pasaulinio lygio finansų analitikais.
Šie papildomi ištekliai bus labai naudingi, kad galėtumėte tapti pasaulinės klasės finansų analitiku ir išnaudoti visas savo karjeros galimybes:
- Komercinio nekilnojamojo turto brokeris Komercinio nekilnojamojo turto brokeris Komercinio nekilnojamojo turto brokeris yra tarpininkas tarp komercinio nekilnojamojo turto pardavėjų ir pirkėjų, padedantis klientams parduoti, išsinuomoti ar įsigyti komercinį nekilnojamąjį turtą. Komercinio nekilnojamojo turto brokeris turi laisvę dirbti arba kaip nepriklausomas agentas, arba kaip komercinio nekilnojamojo turto brokerio įmonės narys.
- Sąnaudų metodas (nekilnojamasis turtas) savikainos metodas (nekilnojamasis turtas) Nekilnojamojo turto vertinimo sąnaudų metodas pagrįstas prielaida, kad turto kaina turėtų būti lygi pastato statybų
- Vietos senėjimas Vietos senėjimas Vietos senėjimas yra nekilnojamojo turto nusidėvėjimo rūšis, kurią lemia kiti veiksniai, o ne pats turtas. Veiksniai taip pat gali
- Nekilnojamojo turto plėtros modelis Nekilnojamojo turto plėtros modelis Nekilnojamojo turto plėtros modelį paprastai sudaro dvi dalys: sandorių suvestinė ir pinigų srautų modelis. Deal Santraukoje visos svarbios prielaidos
