Fizinis pablogėjimas reiškia nekilnojamojo turto vertės praradimą dėl fizinio pastato susidėvėjimo. Tai taip pat gali apibūdinti įprastą pastatų susidėvėjimą senstant. Pavyzdžiui, šildymo ir aušinimo sistemos tam tikru metu ateityje susidėvi. Nekilnojamojo turto nusidėvėjimą gali sukelti natūraliai atsirandantys elementai, tokie kaip vanduo, vėjas, ekstremali temperatūra, termitai ar žemės drebėjimai. Susidėvėjimą žmonės taip pat gali sukelti per vandalizmą, nepriežiūrą, gaisrą ir kt.
Pablogėjimo lygis priklauso nuo nuolatinio turto priežiūros lygio, taip pat nuo pradinės statybos kokybės. Pastatas, pastatytas naudojant patvarias originalias medžiagas, turi didesnes galimybes atlaikyti būklės blogėjimą, palyginti su pastatais, pastatytais naudojant nekokybiškas medžiagas. Taip pat nekilnojamojo turto savininkai, kurie reguliariai taiso susidėvėjusius daiktus ir patobulina, pavyzdžiui, perdažo ir keičia stogo medžiagą į šiuolaikines stogo dangas, sumažina turto pablogėjimo lygį.
Greita santrauka
- Fizinis nusidėvėjimas reiškia pastatų nusidėvėjimą senstant, dėl kurio prarandama vertė.
- Fizinį pablogėjimą gali lemti tokie veiksniai kaip potvyniai, žemės drebėjimai, gaisras, ultravioletiniai saulės spinduliai, vėjas ir kt.
- Pablogėjimas gali būti išgydomas arba neišgydomas, priklausomai nuo ekonominio galimybių atlikti remontą.
Fizinio pablogėjimo kategorijos
Toliau pateikiamos dvi pagrindinės nekilnojamojo turto fizinio nusidėvėjimo kategorijos:
1. Išgydomas pablogėjimas
Išgydomas pablogėjimas yra pablogėjimo rūšis, kurią ekonomiškai įmanoma išgydyti. Ekonominis pagrįstumas nurodomas, jei turto vertės padidėjimas viršija numatomas turto remonto išlaidas arba yra lygus numatomoms turto remonto išlaidoms. Daikto pakeitimo ar restauravimo kaina naudojama kaip realus išgydomo pablogėjimo matas.
Išmatuojant išgydomą pablogėjimą, reikia įvertinti daiktų, kuriuos reikia remontuoti, vertę, pavyzdžiui, langų pakeitimas, perdažymas, dažų šalinimas, stogo remontas, birių plytelių tvirtinimas, sugedę laidai ir šildymo ar aušinimo sistemos remontas. Į matavimus turėtų būti įtraukti aukščiau nurodyti elementai tik tuo atveju, jei turto vertės padidėjimas kompensuos remonto išlaidas. Pavyzdžiui, jei apskaičiuotos stogo remonto ir birių plytelių tvirtinimo išlaidos kainuoja 8 000 USD, potencialus pirkėjas gali sumažinti savo pasiūlymo kainą ta pačia verte, kad padengtų tokio remonto išlaidas.
2. Nepagydomas pablogėjimas
Nepagydomas nusidėvėjimas yra nusidėvėjimo rūšis, kuri laikoma neišgydoma, net jei reikėtų atlikti remontą. Paprasčiau tariant, daikto (-ų) remonto kaina viršija pridėtinę vertę, todėl jų taisymas neturi jokios ekonominės naudos.
Nepagydomas pablogėjimas taip pat gali būti suskirstytas į trumpalaikius ir ilgalaikius. Trumpalaikiai daiktai reiškia daiktus, kurių gyvenimo trukmė yra trumpesnė nei pačių patobulinimų, o ilgalaikius - tuos, kurių gyvenimo trukmė yra lygi arba didesnė už atliktus patobulinimus. Pavyzdžiui, jei pastato pamatas yra sugedęs, toks remontas būtų laikomas neišgydomu gedimu, nes tam reikėtų visą konstrukciją atstatyti nuo nulio. Gydymas viršija numatomą turto vertės padidėjimą.
Kitos turto blogėjimo formos
Be fizinio nusidėvėjimo, yra ir kitų nekilnojamojo turto savybių paveikimo formų:
1. Funkcinis senėjimas
Funkcinis senėjimas yra tam tikros savybės, kuri nebėra naudinga ar funkcionali, pablogėjimo forma, dėl kurios prarandama viso turto vertė. Pablogėjimą gali lemti įvairūs veiksniai, tokie kaip besikeičiantys rinkos reikalavimai, besivystančios technologijos, pasenę patogumai, architektūrinis dizainas, vietos ekonominės sąlygos ir kt.
Vertės praradimas susijęs su prielaida, kad konkrečią savybę pakeisti nėra ekonomiškai naudinga arba jos negalima pakeisti. Funkcinio senėjimo pavyzdys yra septynių aukštų pastatas be lifto (-ų). Lifto pridėjimas bus laikomas išgydomu, jei namo vertės padidėjimas viršys įrangos įrengimo kainą.
2. Išorinis senėjimas
Išorinis senėjimas reiškia turto vertės praradimą dėl išorinių veiksnių, kurių savininkas beveik neturi galimybių pakeisti. Recesija Recesija yra terminas, vartojamas žymėti bendros ekonominės veiklos sulėtėjimą. Makroekonomikoje recesijos oficialiai pripažįstamos po dviejų ketvirčių iš eilės neigiamo BVP augimo tempo. , zonavimo pokyčiai, darbo vietų praradimas regione, nauji pokyčiai, neigiamai veikiantys turto vertę (pvz., tankių mažas pajamas gaunančių būstų, apskričių kalėjimų ir kanalizacijos valymo įrenginių statyba šalia turto), aplinkos apsaugos apribojimai ir neigiami eismo įpročių pokyčiai.
Aukščiau paminėtų veiksnių beveik neįmanoma pakeisti, nes jie yra turto išorėje. Bus brangu ar praktiškai neįmanoma pakeisti neigiamą poveikį, kuris nėra nuosavybėje. Pavyzdžiui, apskrities kalėjimą perkelti namo savininkas negali.
Panašiai, jei turtas priklauso nuo vieno pagrindinio darbdavio ir tas darbdavys užsidarys, tai turės pražūtingą poveikį turto vertėms šioje srityje. Tokio veiksnio neįmanoma ištaisyti, ir tai gali viršyti turto savininko finansinę galią.
Daugiau išteklių
Finansai yra oficialus pasaulinio finansų modeliavimo ir vertinimo analitiko (FMVA) ™ FMVA® sertifikavimo teikėjas. Prisijunkite prie 350 600 ir daugiau studentų, dirbančių tokiose įmonėse kaip „Amazon“, „JP Morgan“ ir „Ferrari“ sertifikavimo programa, skirta padėti visiems tapti pasaulinio lygio finansų analitikais. . Norėdami toliau siekti karjeros, naudingi toliau nurodyti papildomi finansų ištekliai:
- Nusidėvėjimo išlaidos Nusidėvėjimo išlaidos Nusidėvėjimo sąnaudos naudojamos įrenginio, turto ir įrangos vertei sumažinti, kad jos atitiktų jų naudojimą ir nusidėvėjimą. Nusidėvėjimo išlaidos naudojamos siekiant geriau atspindėti ilgalaikio turto sąnaudas ir vertę, nes jos yra susijusios su jų gaunamomis pajamomis.
- Neigiami išoriniai efektai Neigiami išoriniai efektai Neigiami išoriniai efektai atsiranda, kai prekės ar (arba) prekės ar paslaugos vartojimas daro neigiamą poveikį trečiajai šaliai už rinkos ribų. Įprastas sandoris apima dvi šalis, t. Y. Vartotoją ir gamintoją, kurie sandoryje vadinami pirmąja ir antrąja šalimi.
- PP&E PP&E (Nekilnojamasis turtas, įranga ir įrengimai) PP&E (Nekilnojamasis turtas, įranga ir įrengimai) yra vienas iš pagrindinių balanse nurodytų ilgalaikių aktyvų. PP&E įtaką daro „Capex“, nusidėvėjimas ir ilgalaikio turto įsigijimas / pardavimas. Šis turtas vaidina pagrindinį vaidmenį planuojant ir analizuojant įmonės veiklą bei būsimas išlaidas
- Tiesioginis nusidėvėjimas Tiesioginis nusidėvėjimas Tiesioginis nusidėvėjimas yra dažniausiai naudojamas ir lengviausias turto nusidėvėjimo paskirstymo būdas. Taikant tiesinį metodą, metinės nusidėvėjimo išlaidos yra lygios turto savikainai, atėmus likutinę vertę, padalijus iš naudingo tarnavimo laiko (metų skaičiaus). Šiame vadove yra pavyzdžių, formulių, paaiškinimų
