Tiesioginio kapitalizavimo metodas gaunamas paėmus per laiką užregistruotas pajamas ir padalijus jas iš atitinkamų kapitalizacijos normų, paimtų per tą patį laikotarpį. Ribinė norma gaunama padalijant grynąsias veiklos pajamas. Grynosios veiklos pajamos (NOI) Grynosios veiklos pajamos (NOI) yra pajamas generuojančio turto vertė, kai visos veiklos išlaidos ir nuostoliai iš laisvų patalpų atimami iš turto vertės. turto.
Tiesioginio kapitalizavimo metodas nėra tinkamas patalpose, kuriose gyvena savininkas, nes jos priklauso nuo pajamų iš turto. Viršutinės ribos normos padidėjimo ribos norma (REIT) yra finansinė metrika, kurią nekilnojamojo turto investuotojai naudoja analizuodami investicijas į nekilnojamąjį turtą ir nustatydami jų potencialią grąžos normą, žymiai sumažina koeficiento vertę. Taigi viršutinės normos sumažėjimas reiškia, kad turto rinkos vertė padidėja. Taigi nustatytina rinkos vertė yra netiesiogiai proporcinga viršutinei ribai.
Kita vertus, grynosios veiklos pajamos yra tiesiogiai proporcingos rinkos vertei Tikra rinkos vertė Tikra rinkos vertė (keičiamos prekės ar paslaugos) reiškia kainą, už kurią abi sandorio šalys (tos prekės pirkėjas ir pardavėjas). arba padidėjus grynosioms veiklos pajamoms (NOI), žymiai padidėja rinkos vertė. Sumažėjusi rinkos vertė reiškia, kad NOI yra maža ir ją reikia strategiškai padidinti.
Greita santrauka
- Tiesioginio kapitalizavimo metodas yra nekilnojamojo turto vertinimo metodas, padedantis konvertuoti pajamas į vertę.
- Tiesioginio kapitalizavimo metodas pasiekiamas turto gautas pajamas padalijant iš jo viršutinės normos.
- Skirtingai nuo kitų vertinimo metodų, metodą lengva naudoti ir interpretuoti, kai laikui bėgant pakanka duomenų apie pajamas ir viršutinę ribą.
Derlingumo kapitalizacija ir tiesioginė kapitalizacija
Skirtingai nuo tiesioginio kapitalizavimo, pajamingumo kapitalizacija vertinimui labai priklauso nuo nekilnojamojo turto lėšų, o pirmoji visiškai priklauso nuo turto gautų pajamų. Užsidirbkite bankams kapitalizacijos dėl to, kad nekilnojamasis turtas, kaip investicija, yra ilgalaikis tikslas, iš kurio ateityje investuotojas turėtų be galo ilgai naudotis.
Paprastai tikimasi, kad ateityje dėl numatomos infliacijos turto nuomos pajamos turėtų palaipsniui didėti. Dėl infliacijos taip pat kyla priežiūros išlaidos ir remontas, ypač kai buvęs savininkas netinkamai prižiūrėjo turtą.
Pajamos iš turto ateityje gali skirtis dėl įvairių veiksnių. Pajamų kapitalizavimo metodu ketinama numatyti numatomus pokyčius investuotojui. Tai daro atsižvelgdama į visus veiksnius, pvz., Infliaciją. Infliacija Infliacija yra ekonominė sąvoka, nurodanti prekių kainų padidėjimą per nustatytą laikotarpį. Kainų lygio kilimas reiškia, kad tam tikros ekonomikos valiuta praranda perkamąją galią (t. Y. Mažiau galima nusipirkti už tą pačią pinigų sumą). , priežiūra, išlaidos ir remontas, siekiant užtikrinti, kad turtas būtų kuo geresnės formos.
Dėl savo ateities galimybių brokeriai, reguliavimo agentūros, komerciniai vertintojai, investuotojai ir plačioji visuomenė nekilnojamojo turto vertinimui labai pasikliauja pelno kapitalizavimo metodu. Tačiau, norint gauti geriausius rezultatus, šis metodas geriausiai veikia kartu su kitais vertinimo metodais.
Kuris yra geriausias vertinimo metodas?
Yra keli kapitalizavimo / vertinimo metodai, kurie paprastai naudojami. Vertinimo metodai taiko skirtingus turto vertinimo metodus. Visi jie yra reguliariai naudojami, tiek individualiai, tiek kartu - brokeriai, komercinio nekilnojamojo turto vertintojai, investuotojai ir plačioji visuomenė.
Atliekant turto vertinimą, dėl nekilnojamojo turto vertinimo situacijų unikalumo nerekomenduojama naudoti vieno vertinimo metodo. Atliekant vertinimus turėtų būti naudojami du ar daugiau vertinimo metodų kaip vienas kito pakaitomis arba atskirai, tačiau tinkamiausi metodai priklauso nuo konkrečios situacijos.
Tiesioginio ir pelningo kapitalizavimo metodai yra du populiariausi nekilnojamojo turto vertinimo metodai. Tačiau šie du metodai naudojami skirtingais atvejais, atsižvelgiant į situaciją. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto, kurio pajamų srautai yra nestabilūs, pelningumo kapitalizavimo metodas yra tinkamiausias. Pelningumo viršutinės ribos metodu bus nagrinėjamas tikėtinas turto stabilumas ateityje, atsižvelgiant į būsimą uždarbį, taigi geriau matomas turto augimo potencialas.
Mažiau stabilios savybės pateikia ribotus duomenis, kuriuos galima naudoti analizuojant jų pajamas, todėl tiesioginio kapitalizavimo metodas yra netinkamas. Kita vertus, nustatytos nuosavybės su stabiliu mėnesiniu ar metiniu uždarbiu suteikia pakankamus duomenų taškus, kuriuos galima naudoti analizuojant jų pajamas. Taigi tokiose situacijose labiausiai pageidaujamas tiesioginio kapitalizavimo metodas.
Veiksniai, į kuriuos reikia atsižvelgti vertinant nekilnojamojo turto savybes
Vertinant nekilnojamąjį turtą, kurį investuotojas ketina įsigyti, investuotojas gali padėti nuspręsti, ar įsigyti turtą, ar nutraukti investavimo planą. Investuotojai turėtų sutelkti dėmesį į paslėptus veiksnius, kurie galbūt nėra akivaizdūs vertinant, tačiau gali pasirodyti ateityje.
1. Finansiniai sunkumai arba nagrinėjami teisinės nuosavybės ginčai
Reikšmingą nuomininką gali ištikti finansinė krizė, dėl kurios gali kilti abejonių dėl galimybės vykdyti mėnesio nuomos įsipareigojimus. Turtas taip pat gali kilti dėl teisinės nuosavybės ginčų, dėl kurių įmonė gali reikalauti samdyti advokatus ir patirti papildomų teisinių išlaidų.
2. Vakansijos modeliai
Kitas veiksnys, į kurį investuotojai gali atsižvelgti vertindami nekilnojamąjį turtą, yra laisvų patalpų modeliai, kurie gali paaiškinti galimus būsimo uždarbio modelius. Jei vakansija nuolat kinta, tai gali lemti tokie veiksniai kaip prasta pastato priežiūra, specialiai nedažytos sienos, sulūžę armatūra, užblokuotos kanalizacijos linijos ir kt.
Paslėpti veiksniai iš pradžių gali atrodyti nereikšmingi, tačiau jie turės įtakos projekto gyvybingumui ateityje. Vertinimo metodui, pavyzdžiui, tiesioginio kapitalizavimo metodui, paprastai nematomi klausimai, todėl investuotojai turėtų bandyti ištirti šias problemas prieš priimdami galutinį sprendimą investuoti ar ne.
Susiję skaitymai
Finansai yra oficialus pasaulinio sertifikuoto bankų ir kreditų analitiko (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikavimo teikėjas. Atestuota bankų ir kreditų analitikų (CBCA) ™ akreditacija yra pasaulinis kredito analitikų standartas, apimantis finansus, apskaitą, kredito analizę, pinigų srautų analizę. , sandorio modeliavimas, paskolos grąžinimas ir kt. sertifikavimo programa, skirta padėti jums tapti pasaulinio lygio finansų analitiku. Norėdami toliau siekti karjeros, naudingi toliau nurodyti papildomi finansų ištekliai:
- Einamosios pajamos (investicijos į nekilnojamąjį turtą) Einamosios pajamos (investicijos į nekilnojamąjį turtą) Einamosios pajamos yra investavimo strategija, leidžianti investuotojams mokėti nuosekliai didesnes nei vidutines išmokas. Dažniausiai orientuojasi į einamąsias pajamas
- Funkcinis senėjimas Funkcinis senėjimas (nekilnojamasis turtas) Nekilnojamojo turto funkcinis senėjimas reiškia mažėjantį architektūros dizaino naudingumą taip, kad jį pakeitus, kad jis atitiktų dabartinį nekilnojamąjį turtą
- Nekilnojamojo turto plėtros modelis Nekilnojamojo turto plėtros modelis Nekilnojamojo turto plėtros modelį paprastai sudaro dvi dalys: sandorių suvestinė ir pinigų srautų modelis. Deal Santraukoje visos svarbios prielaidos
- Pakaitinės išlaidos Pakaitinės išlaidos (nekilnojamasis turtas) Pakaitinės išlaidos reiškia kainą, kurią kainuotų esamą turtą pakeisti panašiu turtu dabartine rinkos kaina. Aptariamas turtas
