Nekilnojamojo turto plėtros modelis - apžvalga, vadovas ir žingsniai

Nekilnojamojo turto plėtros modelis paprastai susideda iš dviejų skyrių: sandorių suvestinės ir pinigų srautų modelio. Deal Santraukoje visos svarbios prielaidos, įskaitant tvarkaraštį (kuriame pateikiamas laiko planas), turto statistika, plėtros išlaidos, finansavimo prielaidos ir pardavimo prielaidos, yra išvardytos ir naudojamos apskaičiuojant ekonomiką ir pelningumą Pelningumo indeksas Pelningumo indeksas (PI) ) matuojamas būsimų pinigų srautų dabartinės vertės ir pradinės investicijos santykis. Indeksas yra naudinga priemonė reitinguojant investicinius projektus ir parodant sukurtą vertę, tenkančią investicijų vienetui. Pelningumo indeksas taip pat žinomas kaip pelno investicijų koeficientas (PIR) arba investicijų vertės koeficientas (VIR). projekto.

Pinigų srautų modelis prasideda nuo pajamų kaupimo, mėnesio išlaidų. Veiklos biudžetas Veiklos biudžetą sudaro pajamos ir išlaidos per tam tikrą laikotarpį, paprastai ketvirtį ar metus, kuriuos įmonė naudoja planuodama savo veiklą. Atsisiųskite nemokamą „Excel“ šabloną. Mėnesio biudžeto sudarymo šablone yra kiekvieno mėnesio stulpelis, kurio bendra suma yra visų metų metiniai skaičiai, finansavimas ir galiausiai sveriami laisvi pinigų srautai, NPV (grynoji dabartinė vertė), NPV A formulės NPV formulės „Excel“ vadovas atliekant finansinę analizę . Svarbu tiksliai suprasti, kaip NPV formulė veikia „Excel“ ir už jos esančią matematiką. NPV = F / [(1 + r) ^ n] kur, PV = dabartinė vertė, F = būsimas mokėjimas (pinigų srautas), r = diskonto norma, n = būsimų laikotarpių skaičius ir IRR (vidinė grąžos norma) ) projekto. Tolesniuose skyriuose pereisime pagrindinius žingsnius kuriant gerai organizuotą nekilnojamojo turto plėtros modelį.

Sandorio santrauka

1. Tvarkaraštis ir turto statistika

Pirmasis žingsnis kuriant nekilnojamojo turto plėtros modelį yra užpildyti grafiko ir turto statistikos prielaidas. Štai sąrašas elementų, kuriuos reikėtų įtraukti:

2. Plėtros išlaidos

Kitam žingsniui kuriant nekilnojamojo turto plėtros modelį įvesime plėtros išlaidų prielaidas, kalbant apie bendrą sumą, kainą už vienetą ir kainą už kvadratinę pėdą. Plėtros išlaidos gali apimti žemės kainą, statybos išlaidas, aptarnavimą, sunkius ir nenumatytus atvejus, rinkodarą ir tt Skyrius turėtų atrodyti maždaug taip:

Vaizdo šaltinis: Finansų nekilnojamojo turto finansinio modeliavimo kursai.

3. Pardavimo prielaidos

Pardavimų prielaidose apskaičiuosime visas šio projekto pajamas. Tarkime, kad rinkos tyrimai yra atlikti ir remiasi palyginamais duomenimis, mes manome, kad 500 USD už kvadratinę pėdą yra realus pardavimo kainos atspirties taškas. Tada tai panaudosime kaip pajamų skatinimo priemonę. Apskaičiavę pardavimus (iš viso, USD / vienetas, $ / SF), pardavimo komisinius (pvz., 50%) ir garantiją, galime išsiaiškinti grynąsias šio projekto pajamas.

4. Finansavimo prielaidos

Finansavimui yra trys kritinės prielaidos: paskolos ir savikainos procentas, palūkanų norma ir žemės paskola.

Prieš apskaičiuodami bendrą paskolos sumą, turime išsiaiškinti bendrą plėtros išlaidų sumą. Kadangi mes dar neapskaičiavome palūkanų sąnaudų, kol kas galime susieti langelį su pinigų srautų modeliu ir gauti vertę, kai bus užpildytas pinigų srautų modelis. Komisiniai mokesčiai yra tokie patys kaip pardavimo komisiniai pardavimo prielaidų skyriuje. Bendras kūrimo išlaidas galima apskaičiuoti taip:

Bendros plėtros išlaidos = žemės kaina + plėtros išlaidos + palūkanų ir komisinių suma

Dabar galime užpildyti likusias finansavimo prielaidas.

Didžiausia šiam projektui suteikta paskolos suma = bendros plėtros išlaidos x paskolos ir išlaidų procentas
Nuosavo kapitalo suma = bendros plėtros išlaidos - maksimali paskolos suma

Vaizdo šaltinis: Finansų nekilnojamojo turto plėtros modelio kursas.

Aukščiau pateikti skaičiai bus prielaidos iš „Deal Summary“ skyriaus. Baigę grynųjų pinigų srautų modelį, grįšime ir užpildysime „Development Pro Forma“ skyrių ir pridėsime jautrumo analizę.

Pinigų srautų modelis

1. Pajamų kaupimas

Pirmasis žingsnis apskaičiuojant pajamas yra išsiaiškinti miestelio įsisavinimą ir uždarymą. Absorbcija yra parduodamų laisvų namų skaičius per tam tikrą laikotarpį, o uždarymas - tai uždarytų namų skaičius, kai statybos bus baigtos.

Dabar mes galime kaupti pajamas naudodamiesi absorbcijos ir uždarymo informacija.

Miestelio namų pardavimas = pardavimo kaina / vienetas x miestelio uždarymas
Pirmieji 50% komisiniai (imami, kai parduodami namai) = - Miesto namo absorbcija x Pardavimo kaina / vienetas x (Komisija% / 2)
Antras 50% komisinių (imamas uždarius namus) = - Miestelio uždarymas x Pardavimo kaina / vnt. X (Komisija% / 2)
Garantija = - garantijos kaina / vienetas x miestelio uždarymas
Bendros grynosios pajamos = SUM (pardavimai miestelyje + 50% komisiniai + 50% komisiniai + garantija)

(* Atkreipkite dėmesį, kad komisiniai ir garantija yra neigiami.)

2. Išlaidos

Dabar sužinosime plėtros išlaidas, įskaitant žemės įsigijimo išlaidas, išlaidas prieš statybą ir statybas. Skaičius galite rasti plėtros išlaidų prielaidos skyriuje iš „Deal Summary“.

Žemės įsigijimo kaina = žemės kaina
Išankstinės statybos išlaidos = išlaidos prieš statybą (USD / mėn.)
Statybos išlaidos = (plėtros išlaidos - išlaidos prieš statybą) / Nr. mėnesių statybos
Bendros plėtros išlaidos = SUM (žemės įsigijimo išlaidos + išlaidos prieš statybą + statybos išlaidos)

3. Finansavimo išlaidos ir pajamos už kapitalo grąžinimą

Išlaidos finansuoti yra projekto pinigų srauto trūkumas, kurį reikia finansuoti. Kai bendros grynosios pajamos yra mažesnės nei bendros plėtros išlaidos, yra neigiamas pinigų srautas, kurį turime padengti. Kai bendros grynosios pajamos taps didesnės nei bendros plėtros išlaidos, bus teigiamos pajamos, kurias galėsime panaudoti skolintam kapitalui grąžinti. Norėdami apskaičiuoti du skaičius, galime naudoti šias formules:

Fondo išlaidos = IF ((visos grynosios pajamos - visos plėtros išlaidos)> 0, (visos grynosios pajamos - visos plėtros išlaidos), 0)
Pajamos už kapitalo grąžinimą = IF ((visos grynosios pajamos - visos plėtros išlaidos) <0, (visos grynosios pajamos - visos plėtros išlaidos), 0)

4. Finansavimas

Tada apskaičiuojame paskolos likučius, burtus, grąžinimus ir sukauptas palūkanas. Žemiau esančioje lentelėje apibendrinti pirmojo laikotarpio ir šių laikotarpių skaičiavimai:

Taip pat turėtume atlikti greitą sveiko proto patikrą, kad įsitikintume, jog nė vienas iš galutinių likučių neviršija didžiausios paskolos sumos.

5. Laisvas pinigų srautas ir IRR

Dabar galime apskaičiuoti svertuosius nemokamus pinigų srautus ir gautą šio projekto IRR.

Svertas nemokamas pinigų srautas = SUM (fondo išlaidos, įplaukos į kapitalo atsipirkimą, paskolos panaudojimas, paskolos grąžinimas)

Nuosavybės likutis yra tiesiog kaupiamasis FCF:

Pirmojo laikotarpio likutis = Svertas nemokamas pinigų srautas
Sekančių laikotarpių likučiai = Ankstesnis likutis - Sveriami laisvi pinigų srautai

Galiausiai naudodami XIRR formulę, galime apskaičiuoti šio projekto svertinę IRR:

Levered IRR = XIRR (visi sveriami nemokami pinigų srautai, atitinkamas laikotarpis)