Nekilnojamojo turto įvertinimo sąnaudų metodas pagrįstas prielaida, kad turto kaina turėtų būti lygi panašaus turto statybos nuo nulio sąnaudoms. Nekilnojamojo turto statybos kaina apima pagrindinės žemės vertę ir aikštelių patobulinimų bei statybų vertę, atėmus patobulinimų nusidėvėjimo išlaidas.
Sąnaudų metodas veikia darant prielaidą, kad nėra prasmės mokėti už turtą daugiau, nei kainuos lygiaverčio turto pastatymas. Sąnaudų metodo vertinimo metodas kartais vadinamas rangovo vertinimo metodu.
Greita santrauka
- Sąnaudų metodas yra vienas iš trijų pagrindinių metodų, naudojamų apskaičiuojant nekilnojamojo turto vertę.
- Sąnaudų metodo metodas pagrįstas prielaida, kad potencialus nekilnojamojo turto pirkėjas turėtų mokėti kainą, lygią ekvivalentiško pastato statybos kainai.
- Nekilnojamojo turto rinkos vertė yra žemės vertės ir žemės sklypo patobulinimų suma, atėmus sukauptą nusidėvėjimą.
Kaip tai veikia
Sąnaudų metodas pagrįstas logika, kad informuoti pirkėjai už nekilnojamąjį turtą nemokės daugiau, nei jiems kainuos statyti panašų turtą nuo nulio ir naudojant tą patį naudingumo lygį. Išlaidų metodas tinka unikalioms nuosavybėms, tokioms kaip bažnyčios ar mokyklos su unikaliais komponentais. Be to, naujam turtui lengva apskaičiuoti statybos kainą, nes neseniai buvo pastatyti patobulinimai.
Sąnaudų skaičiavimo formulė yra tokia:
Nuosavybės vertė = pakeitimo / reprodukcijos kaina - nusidėvėjimas + žemės vertė
Kadangi sąnaudų metodas nėra pagrįstas palyginamu nekilnojamuoju turtu ar turto galimybėmis gauti pajamų, pajamų srautai yra įvairūs šaltiniai, iš kurių verslas uždirba pinigus parduodamas prekes ar teikdamas paslaugas. Pajamų rūšys, kurias įmonė įrašo į savo sąskaitas, priklauso nuo įmonės vykdomos veiklos rūšių. Žr. Kategorijas ir pavyzdžius. Metodo metu atsižvelgiama į sumą, kuri šiandien reikės pastatyti turtą, darant prielaidą, kad esama konstrukcija bus sunaikinta ir atstatyta iš naujo. Taigi atsižvelgiama į žemės, kurioje pastatytas turtas, vertę, atėmus bet kokį vertės praradimą.
Veiksmų metodo žingsniai
Toliau pateikiamas nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodo procesas:
1. Apskaičiuokite statinio atkūrimo ar pakeitimo kainą
Šis žingsnis apima dabartinių konstrukcijos statybos išlaidų įvertinimą nuo nulio ir svetainės patobulinimus. Sąnaudas galima įvertinti šiais dviem metodais:
Pakaitinis metodas
Pakeitimo metodas apskaičiuoja pastato, kurio naudingumas yra toks pat, kaip ir vertinamos konstrukcijos, statybos kainą, naudojant dabartines statybines medžiagas, standartus, projektus ir išdėstymą.
Reprodukcijos metodas
Reprodukcijos metodas įvertina turto dublikato sukūrimo išlaidas, naudojant panašias medžiagas ir statybos praktiką. Jame taip pat naudojami projektai, standartai ir išdėstymai, buvę tuo metu, kai buvo pastatytas turtas.
Kuo senesnė ir istoriškesnė nuosavybė, tuo didesnis skirtumas tarp pakeitimo ir atgaminimo išlaidų. Pastatyti istorinio pastato nuosavybės kopiją yra brangiau nei kopijuoti šiuolaikinius namus, nes brangiau kainuoja medžiagų pirkimas ir svetainės tobulinimas.
Naujai pastatytam turtui nėra didelio skirtumo tarp pakeitimo ir atkūrimo išlaidų. Tarkime, manoma, kad reprodukcijos / pakeitimo kaina yra 1 mln. USD.
2. Įvertinkite patobulinimų nuvertėjimą
Nusidėvėjimas yra pastato ir (arba) jo patobulinimų vertės sumažėjimas, dėl kurio atsiranda skirtumas tarp patobulinimų vertės ir dabartinės prisidedančios patobulinimų vertės. Vertindami turto nusidėvėjimą, turėtumėte atsižvelgti į fizinį, funkcinį ir ekonominį nusidėvėjimą.
Fizinis nusidėvėjimas reiškia nusidėvėjimą, atsirandantį senstant pastatui, tuo tarpu funkcinis nusidėvėjimas įvyksta keičiantis vartotojų skoniui ir pageidavimams per tam tikrą laikotarpį.
Ekonominis nuvertėjimas atsiranda dėl neigiamų išorinių tendencijų, tokių kaip pagrindinių darbdavių žlugimas, recesija Recesija Recesija yra terminas, vartojamas kaip bendros ekonominės veiklos sulėtėjimas. Makroekonomikoje recesijos oficialiai pripažįstamos po dviejų ketvirčių iš eilės neigiamo BVP augimo tempo. ir nauji neigiami pokyčiai (pavyzdžiui, kanalizacijos valymo įrenginių statyba kaimynystėje). Šiuo atveju tarkime, kad sukauptas nusidėvėjimas yra 150 000 USD.
3. Įvertinkite žemės rinkos vertę
Kitas žingsnis - įvertinti žemės, kurioje statomas turtas, vertę. Tinkamiausias žemės vertės nustatymo metodas yra tiesioginio palyginimo metodas, kai dabartinė žemės kaina gaunama iš neseniai parduotų žemės sklypų vertės. Tai rinkos vertė, kurią mokėtumėte už žemę šiandien, jei ji būtų laisva. Šiuo atveju tarkime, kad žemės rinkos vertė yra 750 000 USD.
4. Atskaitykite sukauptą nusidėvėjimą nuo atkūrimo / pakeitimo išlaidų
Gavę bendrą patobulinimų nusidėvėjimo vertę, atimkite skaičių iš apskaičiuotų atkūrimo ar pakeitimo išlaidų, gautų atlikdami pirmąjį žingsnį. Mūsų atveju jis apskaičiuojamas taip:
Pakeitimo / reprodukcijos kaina 1 000 000 USD
Mažiau: Sukauptas nusidėvėjimas 150 000 USD
Nusidėvėjusi konstrukcijos savikaina $850,000
5. Pridėkite nusidėvėjusią statinio kainą prie numatomos žemės vertės
Paskutinis žingsnis - pridėkite nusidėvėjusią statinio kainą ir patobulinimus prie numatomos žemės vertės. Paveikslas gaunamas taip:
Pakeitimo / reprodukcijos kaina 1 000 000 USD
Mažiau: Sukauptas nusidėvėjimas 150 000 USD
Nusidėvėjusi konstrukcijos kaina 850 000 USD
Papildyti: Numatoma žemės vertė 750 000 USD
Bendra nekilnojamojo turto vertė $1,600,000
Kaštų metodo apribojimai
Vienas iš sąnaudų požiūrio apribojimų yra tas, kad daroma prielaida, kad pirkėjas gali rasti laisvą žemės sklypą, kur pastatyti identišką turtą, ir tai ne visada būna. Jei nėra laisvos žemės, apskaičiuota turto vertė bus netiksli.
Be to, teritorija gali būti visiškai išplėtota, o vietos valdžios institucijos gali riboti naujus pokyčius, todėl bus nepraktiška įvertinti žemės vertes toje srityje.
Kitas apribojimas yra tas, kad bus sunku įvertinti senesnių objektų nusidėvėjimą, nes reikia atsižvelgti į daugelį veiksnių. Pavyzdžiui, statybinės medžiagos, naudojamos statant senesnį turtą, gali nebebūti prieinamos arba naudojamos. Įvertinus tokios savybės vertę, galima daug vietos subjektyvumui.
Daugiau išteklių
Finansai siūlo atestuotą bankininkystės ir kredito analitiką (CBCA) grąžinimai ir dar daugiau. sertifikavimo programa tiems, kurie nori pakelti savo karjerą į kitą lygį. Norint toliau mokytis ir tobulėti karjeroje, bus naudingi šie šaltiniai:
- Tiesioginio kapitalizavimo metodas Tiesioginio kapitalizavimo metodas Tiesioginio kapitalizavimo metodas gaunamas paėmus per laiką užregistruotas pajamas ir padalijus jas iš atitinkamų kapitalizacijos normų, perimtų
- Ekonominis senėjimas Ekonominis senėjimas (nekilnojamasis turtas) Ekonominis senėjimas reiškia nekilnojamojo turto vertės praradimą, kurį lemia veiksniai, nepriklausantys nuo turto. Tokia forma
- Einamosios pajamos (investicijos į nekilnojamąjį turtą) Einamosios pajamos (investicijos į nekilnojamąjį turtą) Einamosios pajamos yra investavimo strategija, leidžianti investuotojams mokėti nuosekliai didesnes nei vidutines išmokas. Dažniausiai orientuojasi į einamąsias pajamas
- Pakaitinės išlaidos Pakaitinės išlaidos (nekilnojamasis turtas) Pakaitinės išlaidos reiškia kainą, kurią kainuotų esamą turtą pakeisti panašiu turtu dabartine rinkos kaina. Aptariamas turtas
